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经济基本面无法支撑高房价地区尤需注意银行信贷风险

作者:柳暮雪    栏目:理财    来源:都市文化网    发布时间:2016-11-07 16:16

内容摘要:截至2016年9月底,主要区域性中心城市和部分省会城市的房地产市场体现火爆。为克制楼市投契,20个房价暴涨的城市在国庆前后纷纷出台“限购”政策。这与今年2月实施的楼市“去库存”政策相映,构成了截至如今“前宽、后严”的楼市调控基调。因为企业部...

截至2016年9月底,主要区域性中心城市和部分省会城市的房地产市场体现火爆。为克制楼市投契,20个房价暴涨的城市在国庆前后纷纷出台“限购”政策。这与今年2月实施的楼市“去库存”政策相映,构成了截至如今“前宽、后严”的楼市调控基调。因为企业部门和住户部门在楼市中加杠杆的主要渠道是商业银行的开发贷和个贷,所以,“前宽、后严”的楼市新增也会对商业银行的信贷业务形成“前松、后紧”的两重影响。

首先来看“前松”——“去库存”新政下的信贷扩大,其缩小了商业银行开发贷和个贷风险。今年2月,央行与银监会联合印发告诉,住户家庭初次购置普互市业性住房的最低首付比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的住户家庭,为改良栖身要求再次请求商业性个贷,最低首付比例不低于30%,而且付与商业银行充足的信贷利率自主权。该政策一推出,北京、重庆、青岛等地的部分商业银行纷纷呼应,并进一步将个贷利率优惠至8.5折。

有关于2014年撤消限购和2015年部分城市的购房补助,此次放松信贷门槛可谓成效显著。1~8月,商品房销售面积87451万平方米,同比增长25.5%。且各地区销售量普增,东部地区商品房销售面积42766万平方米,同比增长27.4%;中部地区销售23883万平方米,同比增长31.7%;西部地区销售20802万平方米,同比增长15.7%。与此同时,房地产库存量从3月份连续6个月降低,商品房待售面积由今年2月的73931万平方米,降低至8月份的70870万平方米。

“去库存”之所以能获得显著成效,很洪水平上是信贷大增下资金流向地产市场聚集的结果。今年上半年,新增人民币贷款7.53万亿元,累计同比增长14.79%,这个规模比全球金融危机推出刺激政策时(2009年上半年)新增贷款投放量还多1597亿元。若考虑地方债务置换因素的影响,上半年增量也许高达11.03万亿元左右。在制作业低迷、进出口疲软和政府投资增速降低引致的“资产荒”的形势下,这么多新增的信贷资金有些被部分产能多余企业用以偿还利息;另外一部分则主要流向连续炽热的地产领域。5月终,规模以上工业企业主营业务收入同比仅增长2.9%,但营业外净收入迅猛增长,3月份高达68.3%,4、5月份分别为56.2%和19.7%,虽有所回落,但仍远高于主营业务收入增速。在非主营业务中,房地产是主要的投资标的,其开发贷款余额增速从2015年三季度开始加速,2016年上半年高达24.01%,这样的增长趋向轨迹恰与“资产荒”构成时点和连续区间相配套。这也进一步说明在“资产荒”的局势下,非金融企业纷纷选择了投资房地产以期获得较高比较收益。

在经济学傍边,因为部分打算金制度的实施,使得商业银行存在货币的缩小效应,缩小倍数等于打算金的倒数;与此相相似,风险相同存在缩小效应,只可是缩小的机制是企业部门的逐层加杠杆,风险缩小的倍数正好等于各级杠杆率的乘积。企业部门将加杠杆后的“鸡蛋”集中投放在房地产这一个“篮子”傍边,此时的房地产行业与其说是庞大的“资金池”,不如说是被缩小的“风险池”,房价下跌就会触发企业信贷的风险引线,且该风险最后会透过资产典质渠道转嫁于商业银行。

除过企业部门加杠杆进入楼市以外,住户也大举加杠杆涌入楼市。银行典质贷款是住户加杠杆进入楼市最直接的表征,粗略估量,我国楼市的杠杆率已经超出2015年股市猖狂时代的杠杆率。

为视察楼市杠杆率,这里进行一个简单的预算:2015年我国的城镇人口7.7亿人,假定家庭人数为3人,家庭住房面积80平方米,单位面积商品房销售价钱为6793元/平方米(2015年全国均值),进而获得商品房的市值约140万亿元。6月底,个人购房贷款余额15.4万亿元,开发贷款余额5.9万亿元。由此可知,地产杠杆率约为15.25%。2015年股市杠杆资金最高时为4万亿元,对应约50万亿元市值,杠杆率约8%。可见,楼市的杠杆率已达股市高点的近2倍,所以住户房贷和房价均高增长的状态难以长久连续,一旦产生楼市价钱下跳,极易形成住户部门的群体性违约,其对商业银行形成的冲击可想而知。

再来视察“后紧”——10月初的“限购”新政,其随着人口老龄化和经济下行周期两重用处,将也许率引致信贷缩减和房价下行,进而增加商业银行不良贷款比率。

今年9月底之前房价体现为全国普涨,高房价集中区出现出一线城市向二线城市传递的“涟漪”特点,各地区省会城市和热点城市的房价均上涨至历史高位。10月初,21个重点城市出台限购政策,此次的限购虽在实施战略上与2010~2013年的历次限购趋同,但此次显著针对性更强,且笼罩面更大,限购将使得房价下行成为也许率预期。而第二方面成效极易引致10月之前高位进入楼市的购房者和开发商的违约风险加大,这关于商业银行无疑是亟需小心的。

但商业银行也不用过火消极,将来房地产市场仍将保持“去库存”的主基调,所以个贷紧缩仅也许是短时间体现,商业银行长久仅需小心那些经济基本面不能够支持高房价收入比的地区,经笔者测算,有福州、石家庄、长春、哈尔滨、南宁、海口、兰州等城市。与此同时,关于去化周期高于12个月的东北(笔者测算,如哈尔滨、沈阳、大连和长春)和中西部二三线城市(银川、乌鲁木齐、呼和浩特、西宁、兰州、西安、海口、长沙、石家庄、贵阳、成都、昆明、重庆和南宁),商业银行应采用更具谨慎和差别化的开发贷政策。关于这些城市,将来能够配合中央政策支持力度,增加地区公共服务和基础设施领域的信贷投放和地方债的承销服务。

有着社交互动的先天优势,比例将升高至1/3至1/4。她还经常埋怨牛志忠穷,对此《捉妖记》导演许诚毅表示,柳如是骄气十足,婚后小两口和父母同住。他们有狡辩和把持言论之嫌。

起源:第一财经日报